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Unsere Makler in der Schweiz

 

Wir unterstützen Sie bei der Maklersuche mit unseren geprüften Immobilienmaklern. Nicht nur wir, sondern auch unsere Immobilienmakler, wissen ein gewinnbringender Immobilienverkauf ist eine sehr wichtige und anspruchsvolle Aufgabe, die mit Sorgfalt und Professionalität angegangen werden muss. Unsere Experten sind bereits langjährig und erfolgreich in ihrer Region tätig. Warum arbeiten diese Makler mit uns zusammen? Weil diese Immobilienmakler von sich aus bestrebt sind, Ihnen, von Anfang an den besten Service zu bieten. Dazu gehört unter anderem auch die Vergleichbarkeit der angebotenen Leistungen. So können Sie sicher sein, dass Ihr Objekt in besten Händen liegt. Sehen Sie unsere Kundenreferenzen.

 

WARUM EINEN MAKLER BEAUFTRAGEN?

Was spricht dagegen einen Immobilienmakler zu beauftragen? Kommt Ihnen da gleich die Maklergebühr in den Sinn? Dann sind Sie bei unserem Portal richtig. Denn hier erhalten Sie den nötigen Überblick und Sie haben die Möglichkeit eine für alle Beteiligten faire Provision aushandeln zu können.

Sie sollten es sich gut überlegen ob Sie die Mühen und Risiken des Selbstverkaufes auf sich nehmen wollen. Alles müssen Sie selber Regeln. Das kostet viel Zeit und genauso Geld. Auch nervlich und emotional kann es anstrengend werden sein Heim zu verkaufen. Wir wollen Ihnen die Vorteile aufzeigen, die für einen Maklerverkauf sprechen.

 

          Finanziell

  • Ein Makler bewertet Ihre Immobilie, erklärt Ihnen weshalb Sie welchen Preis auf dem regionalen Markt erreichen können und welche Parameter zu beachten sind.
  • Der Immobilienmakler unterbreitet Ihnen eine Verkaufsstrategie.
  • Günstigere Inserationskosten auf Immobilienportalen und / oder in gedruckten Medien.
  • Organisiert die finanzielle Abwicklung
  • Ist interessiert einen hohen Verkaufsgewinn zu erzielen.
  • Gibt Tipps zur Wertsteigerung
  • Kennt die steuerlichen Vor- und Nachteile beim Verkauf und Kauf von Immobilien.
  • Bonitätsprüfung des Käufers
  • Minimiert das Risiko durch Betrüger

 

          Zeit

  • Ein Immobilienverkauf ist zeitintensiv. Erfordert Fachkenntnisse und Verhandlungsgeschick.
  • Professionell präsentierte Immobilien verkaufen sich deutlich besser und schneller
  • Umso professioneller die Fotos und Texte in der Verkaufsdokumentation umso mehr Interessenten.
  • Immobilien-Spezialisten bieten einen auf Ihre Bedürfnisse abgestimmten Service an.
  • Trifft telefonische Vorselektion der Interessenten.
  • Der Makler kann Besichtigungen durchführen, wenn Sie ausser Haus sind.
  • Kaufvertrag aushandeln und erstellen.
  • Termine beim Notariat organisieren
  • Organisiert die Schlüsselübergabe.

          Emotional

  • Referenzen und Auftreten des Immobilienmaklers schaffen Vertrauen.
  • Wahrt Diskretion. Durch den Makler können Sie sich über allzu neugierige Fragen zu den Gründen Ihres Auszugs schützen.
  • Die Bemerkungen von Interessenten über den Wohnungsstil oder Ausbau, etc. kann unter Umständen für Sie verletzend sein, auch wenn diese nicht böse oder herablassend von den Interessenten gemeint sind. Sparen Sie sich das. Wir empfehlen, die Besichtigungen ganz in die Hände eines Maklers zu legen.
  • Sind Sie noch freundlich lächelnd, wenn Sie zum elften Mal das gleiche über Ihr Haus oder Wohnung erzählen?

VORGEHEN BEIM IMMOBILIENVERKAUF

Die Kinder sind ausgeflogen, Wechsel vom Arbeitsort, Scheidung oder man wandert gar aus – es gibt viele Gründe um sein Wohneigentum zu verkaufen. Für die meisten ist die Veräusserung des eigenen Hauses oder der Eigentumswohnung ein erstmaliges Vorhaben. Der Verkauf eines Hauses oder einer Eigehtumswohnung ist häufig eine aufwändige Angelegenheit. Damit Sie dabei keine negativen Überraschungen erleben, sollten Sie das Vorgehen beim Liegenschaftsverkauf sehr sorgfältig planen.

 

Ablauf Immobilienverkauf:

1. Gute Vorbereitung hilft Fehler zu vermeiden

  • Planen Sie die schrittweise Umsetzung Ihres Hausverkauf-Projektes. Nur wer vorausschauend plant, kann seine Immobilie zeitnah und hochpreisig verkaufen.
  • Es ist empfehlenswert, den Verkauf einer Liegenschaft einem Profi zu überlassen, der sich mit Preispolitik, Vertragsgestaltung und Finanzierung auskennt. Unter dem Strich kommt das günstiger, als wenn ein Haus lange keinen Käufer findet und dann unter Zeitdruck veräussert werden muss. Potenzielle Käufer beobachten den Markt sehr genau.

 

2. Realistische Zeitplanung

  • Vorbereitungszeit nicht unterschätzen: Seien Sie realistisch, auch was einen evtl. Renovierungsbedarf angeht und gehen Sie nicht davon aus, dass Ihre Immobilie nach dem ersten Besichtigungstermin verkauft ist.
  • Verkaufsdauer nicht unterschätzen: Planen Sie immer zeitliche Verzögerungen fest ein. Seien Sie darauf vorbereitet, dass sich der Vertragsabschluss durch die andere Vertragspartei hinziehen kann.

 

3. Bereithalten aller Unterlagen


4. Die Immobilie für den Verkauf vorbereiten

  • Notwendige Reparaturarbeiten / Instandsetzungen durchführen
  • Ordnung, Sauberkeit und Atmosphäre schaffen

 

5. Mit Makler oder ohne Makler verkaufen?

Spätestens jetzt sollten Sie entscheiden, ob SIe den Verkauf alleine oder mit der Hilfe eines Maklers tun sollte. Anders ausgedrückt: Soll man sich das Geld für den Makler sparen? Auf keinen Fall. Ausgerechnet beim Hausverkauf, dem grössten Geschäft des Lebens, will man sparen und auf eine Fachperson verzichten. Der Gedanke, man sei selbst ein Immobilienspezialist, ist jedoch meist ein Trugschluss.


6. Realistische Preisvorstellung (übernimmt der Makler)

Die richtige Vermarktung einer Immobilie ist ein komplexer Vorgang. Es gilt den richtigen Preis herauszufinden. Ihr Makler ist Ihnen hier gerne behilflich. 

  • Wertermittlung (Sachwert-, Ertragswert-, Vergleichswertberechnung)
  • Mängelliste erstellen
  • Auf den geschätzten Marktpreis sollten Sie eine Verhandlungsreserve von etwa 3 bis 5% hinzuschlagen.
  • Bestehende Finanzierung berücksichtigen

 

7. Richtige Werbestrategie & Anzeigen schalten (übernimmt der Makler)

  • Zielgruppe definieren
  • Anzeigentext und Exposé erstellen
  • Anzeigen im Internet und Zeitungen beauftragen
  • Holen Sie sich professionelle Unterstützung: Home-Staging führt in vielen Fällen sowohl zu einem schnelleren Verkaufserfolg als auch zu einem besseren Preis

 

8. Kontakt zu Interessenten (übernimmt der Makler)

  • Vorbereitung auf mögliche Fragen von Interessenten
  • Erreichbarkeit sicherstellen (telefonisch, besonders am ersten Wochenende nach Anzeigenschaltung)
  • Alle Anrufe und Mails zeitnah beantworten

 

9. Der Besichtigungstermin (übernimmt der Makler)

  • Auf mögliche Fragen der Interessenten vorbereiten
  • Alle notwendigen Unterlagen bereithalten
  • Vorteile der Immobilie betonen ohne Mängel zu verschweigen


10. Das Verkaufsgespräch (übernimmt der Makler)

  • Stellen Sie sich argumentativ auf unterschiedliche Kaufmotive ein (Familie, Ruhe, Behinderung, Anlageobjekt...)
  • Bleiben Sie sachlich und emotionslos
  • Nehmen Sie sich Bedenkzeit um ein Gegengebot abzugeben
  • Einrichtungsgegenstände etc. können als Verhandlungsbonus genutzt werden

 

11. Der Vorvertrag (erstellt der Makler)

Im Vorvertrag müssen alle wichtigen Eckdaten für die Abwicklung des Verkaufs festgehalten sein wie Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten und Bezugstermin. Zudem sollte auch eine Anzahlung von, je nach Höhe des Verkaufspreises, zwischen 15‘000 bis 50‘000 Franken vereinbart werden. Bei einem Vorvertrag handelt es sich zwar lediglich um, eine Absichtserklärung und noch nicht um einen verpflichtenden Kaufvertrag, der Käufer unterstreicht mit der Anzahlung aber wenigstens sein tatsächliches Interesse am Objekt.

Spätestens zu diesem Zeitpunkt sollten Sie den Käufer zur Bank schicken und von dieser eine Finanzierungszusage verlangen. So ersparen Sie viel Zeit und Ärger, sollte der Verkauf später wegen ungenügender Bonität des Käufers scheitern.

 

12. Der Verkaufsvertrag (erstellt der Makler)

Die Mitwirkung eines Notars bei einem Kaufvertrag für eine Immobilie ist rechtlich vorgeschrieben

  • Halten Sie alle vorgeschriebenen Unterlagen bereit
  • Der Kaufvertrag muss u.a. folgende Punkte enthalten:
  • Grundbuchstand: Details unter anderem zur Belastung des Grundbesitzes
  • Details zum Kaufgegenstand, Kaufpreis und weitere notwendige Angaben


13. Der Notartermin (der Makler ünterstützt Sie)

  • Vereinbarung eines Hauverkauf-Notartermins
  • Dem Notar werden alle notwendigen Unterlagen übermittelt
  • Durchsicht des Vertragsentwurfes vor dem Notartermin
  • Notartermin: Notar verliest den Vertragsentwurf und erläutert dabei juristische Begriffe; Möglichkeit offene Fragen zu klären
  • Notar leitet alle weiteren notwendigen Schritte ein
  • Ist der Kaufvertrag bereinigt, wird dieser in Anwesenheit des Notars von beiden Parteien unterzeichnet (öffentliche Beurkundung). Erst jetzt ist der Verkauf rechtsgültig. Die eigentliche Eigentumsübertragung, nämlich der Eintrag ins Grundbuch, erfolgt aber erst, wenn der gesamte Kaufpreis bezahlt ist. Dies kann unmittelbar im Anschluss an die Beurkundung erfolgen, öfters vergehen aber zwischen Beurkundung und Eigentumsübertragung einige Wochen.


14. Die Übergabe (übernimmt der Makler)

  • Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll in dem Sie von der Zahl der überreichten Schlüssel bis hin zu allen Dokumenten alles festhalten. Hierdurch können sich Verkäufer vor Nachforderungen oder anderen Nachteilen, die sich nach dem Verkauf ergeben können, schützen.
  • Übergeben Sie alle wichtigen Unterlagen: Von Bauzeichnungen über den Energieausweis bis hin zu bestimmten Versicherungen sowie Abnahmeprotokollen und Garantiebelegen für technische Anlagen müssen alle wichtigen Unterlagen dem neuen Besitzer ausgehändigt werden.

 

15. Deklaration Grundstückgewinnsteuer (übernimmt der Makler)

  • Ihr Makler hilft Ihnen beim Ausfüllen der Grundstückgewinnsteuer für die Steuerklärung.

 

Nutzen Sie unseren Service: Vergleichen Sie die Maklerleistungen oder lassen Sie sich einen guten Makler in Ihrer Region von uns empfehlen!

 

 

 

WISSENWERTES

 

Die Maklerprovision

Die Maklerprovision ist das Erfolgshonorar eines beauftragten Immobilienmaklers für den Verkauf einer Wohn- / Geschäftsliegenschaft oder Grundstück. Die Maklergebühr in der Schweiz zahlt immer der Verkäufer. Ausser wenn die Provision für den Makler in der Kaufvereinbarung mit dem Einverständnis des Käufers entsprechend anders geregelt ist. Dabei ist die Höhe der Maklerprovision gesetzlich nicht festgelegt und variiert grundsätzlich je nach Kanton, Marktlage und Objekt. Auch die Art ihrer Berechnung und eines allfälligen Spesenersatzes überlässt das Gesetz den Parteien. In der Praxis liegt die Provision zwischen ein und fünf Prozent des Verkaufspreises der Liegenschaft. Der Gesetzgeber wollte allerdings den verkaufswilligen Immobilieneigentümer, der in aller Regel als Laie einem professionellen Makler gegenübersteht, vor überhöhten Provisionsforderungen schützen. Artikel 417 OR sieht daher vor, dass der Immobilieneigentümer einen unverhältnismässig hohen Maklerlohn vom Richter auf einen angemessenen Betrag herabsetzen lassen kann. Die Feststellung, was als verhältnismässig gilt, liegt im Ermessen des Richters. Folgende Kriterien zur Überprüfung der Verhältnismässigkeit liegen vor:

  • allfällige gesetzliche Tarife
  • orts- und branchenübliche Tarife (z.B. Tarifempfehlungen von Berufsverbänden)
  • die tatsächlichen Bemühungen des Maklers (einfache oder schwierige Vermittelbarkeit / bescheidener oder hoher Aufwand)

 

 

Über den Maklervertrag

Haben Sie sich für einen Immobilienmakler entschlossen und diesen beauftragt, sollten Sie auf folgende Punkte achten:

  • Maklervertrag in schriftlicher Form
  • Verkaufsgegenstand
  • Richtpreis der Immobilie. Oft ist es sinnvoll einen Mindestpreis zu vereinbaren.
  • Wie wird die Provision geregelt (Höhe, Fälligkeit, MwSt)?
  • Zusätzliche Kosten?
  • Entschädigung bei Nichtverkauf
  • Entschädigung bei Eigenverkauf
  • Handelt es sich um einen Exklusivvertrag*?
  • Wie gestaltet sich die Vertragsdauer?
  • Leistungen Makler, Pflichten beider Parteien, Vollmachten für den Makler
  • Als Auftraggeber müssen Sie dem Makler alle Informationen über das Verkaufsobjekt wahrheitsgemäss und vollständig zukommen lassen.
  • Versuchen Sie nicht, die Bezahlung des Maklerhonorars zu umgehen, indem sie warten, bis die vereinbarte Vertragsdauer abgelaufen ist und die Liegenschaft dann einem vom Makler gestellten Interessenten verkaufen. Die Provision ist in diesem Fall geschuldet.
  • Vermeiden Sie den Verkauf an eine nahestehende Person (z.B. Ehefrau, Gesellschaft usw.) des vom Makler gestellten Interessenten. Die Provision ist in diesen Fällen geschuldet.
  • Nehmen Sie sich Zeit beim durch lesen vom Maklervertrag. Lassen Sei diesen ruhig von einer Vertrauensperson sichten. Sollten Sie mit dem Vertragsinhalt unsicher sein, hilft Ihnen Ihr Notar oder Makler gerne weiter. Oder Sie erkundigen sich bei folgender Webseite www.immobilienmaklerrecht.ch.

*Exklusivvertrag Ja oder Nein?
Immer wieder werden wir mit dieser Frage konfrontiert. Und wie oft gibt es keine allgemeingültige Antwort. Kann es noch sein, dass ein Verwandter die Immobilie noch kauft, ist ein Exklusivvertrag nicht optimal. Dass sich ein Makler das alleinige Verkaufsrecht sichert ist auch verständlich. In der Deutschschweiz werden vermehrt Exklusivverträge abgeschlossen während in der Romandie Exklusivverträge weniger verbreitet sind. Wichtig: auf die Entschädigung achten, wenn der Verkauf nicht durch den Makler stattfindet.

 

 

Vorzeitige Auflösung der Hypothek

Vorfälligkeitsprämie bei Festhypotheken

Festhypotheken sind in der Schweiz sehr beliebt. Ungefähr 85% aller Hypotheken werden mit einer festen Laufzeit abgeschlossen – meist auf Empfehlung der Bank. Bei Festhypotheken gehen Immobilienbesitzer einen festen Hypothekarvertrag für eine vordefinierte Zeit ein. Während dieser Zeit bleibt der Zinssatz unverändert. Wenn eine Festhypothek vor dem Laufzeitende aufgelöst wird, verlangt die Bank eine sogenannte Vorfälligkeitsprämie, oft auch als Penalty bezeichnet. Die Vorfälligkeitsprämie ist eine Entschädigungszahlung an die Bank, weil der Vertrag durch eine Partei (den Kunden) frühzeitig aufgelöst wird. Es handelt sich somit um eine Art Konventionalstrafe, welche die Bank für den entgangenen künftigen Gewinn entschädigen soll. Rechtlich ist dieses Vorgehen korrekt - die Bank hat bei Vertragsverletzung ein Anrecht auf Entschädigung. In vielen Hypothekarverträgen ist jedoch nur sehr «schwammig» oder gar nicht geregelt, wie bei einer frühzeitigen Auflösung vorgegangen wird und welche Kosten entstehen. Hypothekargeber sind daher beinahe frei bei der Berechnung der Ausstiegsprämie. Dabei können leicht Kosten von mehreren Zehntausend Franken entstehen. Denn die Bank investiert den zurückgezahlten Hypothekarkredit während der Restlaufzeit am Geld- oder Kapitalmarkt. Wenn die Bank am Kapitalmarkt weniger Zins als für die Hypothek erhält, entsteht ihr ein Verlust, den sie dem Kreditnehmer als sogenannte Ausstiegsentschädigung in Rechnung stellt.

 

Übertragung oder vorzeitige Auflösung der Hypothek?

Eine Scheidung, ein Wechsel des Arbeitsortes oder der Tod des Partners kann dazu führen, dass die Liegenschaft verkauft werden muss. In so einem Fall besteht die Möglichkeit, bestehende Festhypotheken auf den neuen Eigentümer zu übertragen. Dazu müssen jedoch der Kreditgeber und der Käufer einverstanden sein. Je interessierter ein Käufer an einem Objekt ist, desto eher kann man ihn dazu bewegen, auch die Hypothek zu übernehmen.
Wird die alte Liegenschaft verkauft und gleichzeitig eine neue Liegenschaft gekauft, lässt sich die bestehende Hypothek oft auf das neue Objekt übertragen. Kommt jedoch keine dieser Möglichkeiten in Frage, bleibt nur die vorzeitige Auflösung der Festhypothek.

Vorfälligkeitsprämie bei Libor-Hypotheken

Libor-Hypotheken sind kurzfristig und die Flexibilität ist gross. Trotzdem sind die meisten Libor-Hypotheken an einen sogenannten Rahmenvertrag gebunden. Dieser läuft in der Regel zwischen einem und drei Jahre. Wer während dieser Frist unplanmässig aussteigen will, z.B. um in eine Festhypothek zu wechseln, muss bei vielen Anbietern ebenfalls eine Vorfälligkeitsprämie berappen. Diese richtet sich nach der Restlaufzeit des Rahmenvertrags, der Höhe der Hypothek sowie der vereinbarten Marge. Nicht selten schlagen zusätzlich Bearbeitungsgebühren zu Buche. Bei einigen Anbietern kann von einer Libor-Hypothek kostenlos in eine Festhypothek gewechselt werden.

Steuerliche Auswirkungen einer frühzeitigen Auflösung

Ob eine Vorfälligkeitsprämie steuerlich abzugsberechtigt ist (Qualifikation nicht als Konventionalstrafe, sondern als Schuldzinsvorauszahlung), hängt von verschiedenen Faktoren und den Umständen der frühzeitigen Auflösung ab. Nicht alle Kantone gehen bei der Beurteilung gleich vor. Es ist daher empfehlenswert, einen Fachmann zu konsultieren oder sich direkt mit dem zuständigen Steueramt in Verbindung zu setzen. Lesen Sie dazu den Bundesgerichtsentscheid: "Steuerabzug bei Auflösung der Hypothek"

 

Bereiten Sie Ihren Immobilienverkauf vor und halten Sie folgende Unterlagen bereit:

Rechtliche Unterlagen

  • Aktueller Katasterplan mit Baulinien
  • Aktueller Grundbuchauszug mit Grundstückbeschrieb, mit Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten und Pfandrechte, Vor-/ Rück-/ Kaufrechte
  • Privatrechtliche Vereinbarungen, Näherbaurecht, Vorkaufsrecht
  • Besondere Bestimmungen im Kaufvertrag, Vertragliche Abmachungen mit Nachbarn und anderen Stellen (Verkäufer / Immobilienverwaltung)
  • Informationen über Altlasten auf dem Grundstück (Verkäufer)
  • Gebäudeversicherungsnachweis (Verkäufer / Gebäudeversicherung)

Bautechnische Unterlagen

  • Detaillierter Baubeschrieb und allfällige Renovationen und Aufstellungen über bisher getätigte Investitionen, eventuell Handwerkerabrechnungen / Auftragsbestätigungen
  • Wegen Baumängel bei neueren Bauten (bis 5 Jahre) / Architekt / Generalunternehmer)
  • Gebäudepläne im Massstab 1:100 / 1:50 Grundrisse, Schnitte, Querschnitt
  • Technische 1. Verkaufsdokumentation / Pläne von „damals“ (wenn noch verfügbar)
  • Sicherheitsnachweis Niederspannungsinstallationen durch konzessionierten Elektroinstallateur ausgeführt
  • Bau- und Zonenordnung (z. B. Wohnzone W2, W3) (Homepage der Gemeinde)

Finanzielle Unterlagen

  • Bewertung Kant. Steueramt
  • Eigenmietwert / Steuerwert
  • Provisorische Berechnung der Grundstückgewinnsteuer
  • Finanzierungsangaben: Laufzeit der Hypotheken und welche Bank
  • monatliche / jährliche Kosten (Betriebskosten)

Zusätzliche Unterlagen für Stockwerkeigentum

  • Begründung von Stockwerkeigentum inkl. Begründungspläne mit Angaben der Wohnflächen
  • Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung (Liegenschaften, Tiefgarage und gemeinsame Landteile)
  • Nebenkostenabrechnung (inkl. Budget, Stand des Erneuerungsfonds)
  • Protokolle der letzten 2-3 Stockwerkeigentümerversammlungen
  • Verwaltungsvertrag

 

Immobilienbewertung

Es gibt verschiedene Methoden den Wert einer Immobilie heraus zu finden. Entscheidend ist der Verwendungszweck. Wer lediglich einen Anhaltspunkt möchte, was seine Liegenschaft Wert ist oder den Schätzwert zum Eruieren des Verkaufspreises benötigt, kann auf die günstige und bequeme hedonische Methode setzen. Verkaufswillige können den hedonischen Schätzwert als Start- oder Verhandlungspreis verwenden. Wenn eine Verkehrswertschätzung aber gerichtlichen Ansprüchen genügen muss, sei es im Zusammenhang mit einer Scheidung oder einem Nachlassverfahren, ist die konventionelle Schätzung mit einer Besichtigung durch einen Schätzungsexperten vor Ort die richtige Wahl.


Hedonische Bewertung

Ist eine der populärsten und von den meisten Immobilienmaklern angewendete Methode. Die hedonische Bewertung ist ein Vergleichswert-Verfahren. Eine Liegenschaft wird dabei mit tausenden, gehandelten Objekten verglichen und statistisch der Preis ermittelt, den vergleichbare Objekte an vergleichbarer Lage in den vergangenen Monaten erzielt haben. Sie eignet sich daher vor allem für Einfamilienhäuser oder Wohnungen, für die es genügend vergleichbare Objekte am Markt gibt. Die Vorteile dieser Methode sind die niedrigen Kosten und dass das Ergebnis auf effektiven Preisen von Vergleichsobjekten basiert. Als Nachteil ist anzusehen, dass sie kein Urteil über Sanierungsaufwand und Energieeffizienz durch Experten ermöglicht, da die Liegenschaft nicht besichtigt wird. Vorsicht ist geboten bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern. Auch ganz alte Liegenschaften, Luxus- und Liebhaberobjekte sowie solche mit einem sehr grossen Landanteil lassen sich so nur unsicher bewerten. Die meisten Makler bieten für Immobilieneigentümern diese Bewertung kostenlos an.

 

Expertenschätzung

Ihre Liegenschaft wird von einem professionellen Schätzer besichtigt. Das ist eine Stärke der konventionellen Schätzmethode. Weil das Wohnobjekt vor Ort besichtigt und nicht vom Pult aus eingestuft wird, kann der Schätzer besser auf gewisse Eigenheiten eingehen. Sie erhalten einen mehrseitigen Schätzungsbericht zu Ihren Akten. Dieser enthält alle wichtigen Daten und einen Baubeschrieb. Die Kosten einer solchen Schätzung sind allerdings höher als diejenigen einer Computerschätzung und belaufen sich je nach Objekt auf deutlich über 1'000 Franken. Benötigen Sie einen Schätzer können Sie sich an den Schweizer Immobilienschätzer-Verband oder an die Schweizerische Schätzungsexperten-Kammer (SEK) wenden.

 

Online Bewertung

Je nach Verwendungszweck können wir von einer Online-Bewertung generell nicht abraten. Auch die Onlinebewertung beruht auf dem hedonischen Model. Wollen Sie jedoch Ihre Immobilie verkaufen, raten wir von einer reinen Online-Bewertung ab. Nehmen Sie sich einen Makler zur Seite der Ihnen auch eine Bewertung erstellt aber besser auf die Besonderheiten Ihrer Liegenschaft eingehen kann.


Glossar:


Amtlicher Wert
Der amtliche Wert ist in erster Linie ein Steuerwert, der von der kantonalen Steuerverwaltung festgelegt wird und als Basis zur Erhebung von Liegenschafts- und Vermögenssteuern dient. Die Immobilienbewertung erfasst sowohl Gebäude wie auch Grundstück und erfolgt durch Beurteilung der Liegenschaft nach einem bestimmten Punktesystem. Nach baulichen Veränderungen wird der amtliche Wert neu festgelegt. Der amtliche Wert wird als einziger Wert im Grundbuch eingetragen.
Anmerkung: Je nach Situation kann sich die Höhe des amtlichen Werts für den Eigentümer günstiger oder ungünstiger auswirken:

  • für die Besteuerung ist ein niedriger Wert von Vorteil,
  • für die Finanzierung wirkt sich ein höherer Wert günstiger aus.

Ertragswert
Der Ertragswert entspricht dem nachhaltig erzielbaren Mietwert einer Liegenschaft (kapitalisierter Mietwert). Dabei werden die jährlichen Mieterträge zu einem bestimmten Satz (Kapitalisierungszinsfuss) kapitalisiert. Die Höhe des gewählten Zinssatzes ist von verschiedenen Faktoren abhängig, doch in der Regel liegt dieser Zinssatz zwischen 4 und 7 %. (Als Faustregel für die Festlegung des Kapitalisierungssatzes gilt der Zinssatz der 1. Hypothek zuzüglich 1 % bis 3 %).

Im Gegensatz zum Realwert, welcher sich auf den substanziellen Wert einer Liegenschaft bezieht, basiert der Ertragswert auf einem effektiven oder möglichen erzielbaren Ertrag.
Der Kapitalisierungssatz muss für jede Art von Gebäude unter Berücksichtigung von Marktlage, Betriebskosten, Risiko, Wertsteigerung etc. individuell angesetzt werden. Die exakte Festlegung des Kapitalisierungssatzes erfordert genaue Sachkenntnisse und ist mit Vorteil einem erfahrenen Fachmann zu übertragen.
Achtung:
Die Berechnung des Ertragswerts mittels Kapitalisierungssatz ist nicht mit der Berechnung der Bruttorendite zu verwechseln, obschon die Berechnungsformeln gleich sind. Der Ertragswert wird hauptsächlich für Verkehrswertschätzungen verwendet und berücksichtigt neben rein kapitalbezogenen auch weitere objektspezifische Faktoren.

Während bei neuzeitlichen Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern der Ertragswert nur eine sekundäre Rolle spielt, ist er bei Renditeobjekten von zentraler Bedeutung (z.B. bei Mehrfamilien- und Geschäftshäusern oder bei nicht selbst genutzten Gewerbeliegenschaften).


Landwert
Bei der Landbewertung wird zwischen ‹absolutem› Landwert und ‹relativem› Landwert unterschieden:

  • ‹Absoluter› Landwert: Der absolute Landwert richtet sich nach der effektiven Grundfläche in Quadratmetern und dem Quadratmeterpreis. Er umfasst die Grundstückkosten mit oder ohne Kosten für Parzellierung, Erschliessung, Verschreibung. Der absolute Landwert wird meistens durch statistische Erhebungen und Vergleich mit anderen Grundstücken festgelegt.
  • ‹Relativer› Landwert: Bei der Immobilienbewertung von überbauten Grundstücken wird häufig der ‹relative› Landwert verwendet. Nach einem bestimmten Schlüssel wird die Lageklasse ermittelt, welche die lagespezifischen Faktoren des Grundstücks wie Orientierung, Aussicht, Infrastruktur, Einkaufsmöglichkeiten, öffentlicher Verkehr usw. einschliesst. Der ‹relative› Landwert ist eine Prozentzahl, welche den Grundstückswert unabhängig von der Grundstückfläche im Verhältnis zum Mietwert (direkte Methode) oder zum Gesamtanlagewert (indirekte Methode) von Grundstück und Liegenschaft darstellt.

 

Marktwert / Handelswert
Der Markt- und Handelswert einer Liegenschaft zielt auf jenen mutmasslichen Grundstückspreis, welcher im Grundstücksverkehr unter Dritten aufgrund einer kurzfristigen Nachfrage und Markterfahrung realisierbar erscheint.
Der Marktwert oder Handelswert ist meistens (vor allem bei kleineren Objekten) mit dem Verkehrswert identisch. Besonders im Eigenheimbereich wird jedoch dem Realwert eine grössere Bedeutung zugemessen.


Mietertrag und Mietwert
Der Mietertrag wird auch bei der Immobilienbewertung berücksichtigt und entspricht der Summe aller Mieteinnahmen pro Jahr:

  •  Für Wohnungen, Garagen und Objekte mit Monatsmiete wird der Monatsmietzins mit 12 multipliziert,
  • obei Büro- oder Gewerberäumen ist die Festlegung auf eine Jahresmiete pro m² gebräuchlich,
  • für Restaurants oder Verkaufslokalitäten kann der Mietertrag auch im Verhältnis zum Jahresumsatz festgelegt werden.

Der Mietwert ist im Gegensatz zum Mietertrag eine durch Schätzung festzulegende Grösse. Berücksichtigt werden unter anderem Lage, Gebäudealter, Ausbaustandard, baulicher Zustand und vor allem die herrschende Nachfrage. Insofern entspricht der Mietwert dem maximal möglichen Mietertrag.
Anmerkung
Aufgrund langjährig gleichbleibender Mietzinse ist eine Differenz zwischen Mietertrag und Mietwert relativ häufig anzutreffen.

 

Neuwert
Auch zur Immobilienbewertung gehört die Bewertung des Neuwerts. Dieser bezieht sich auf die gebaute Substanz und bezeichnet die Erstellungskosten zum heutigen Zeitpunkt. Für die Berechnung des Neuwerts wird in der Regel das umbaute Volumen nach der SIA Norm 116 ermittelt und mit einem m³-Preis multipliziert. Die m³-Preise werden in verschiedenen Statistiken erfasst und sind abhängig von Region, Nutzungsart, Bautyp und Qualitätsstandard.


Realwert
Der Realwert einer Liegenschaft setzt sich zusammen aus dem Gebäudezeitwert und dem Landwert.

  • Der Gebäudezeitwert entspricht den Baukosten, die für die Neuerstellung eines gleichen Gebäudes im gleichen Ausbaustandard zum Schätzungszeitpunkt anfallen würden (= Neuwert), abzüglich der Altersentwertung resp. dem Erneuerungsbedarf infolge technischer und wirtschaftlicher Alterung (= Minderwert).
  • Der Landwert ist abhängig von der Lage, der Art der Bebauung und deren Nutzung, Ausbau usw. Der Wert wird mittels Lageklasse oder mit Vergleichspreisen ermittelt. Bei unüberbauten Grundstücken, resp. bei Bauland wird auf die nach Zonenzuteilung mögliche Nutzung abgestellt.

Der Realwert wird vor allem bei privat genutztem Wohneigentum verwendet.


Verkehrswert
Der Verkehrswert einer Liegenschaft entspricht dem mittleren Wert, zu dem eine Liegenschaft gleicher oder ähnlicher Grösse, Lage und Beschaffenheit in der betreffenden Gegend verkauft werden kann. Er bezeichnet den Erlös, welcher durch Verkauf auf dem freien Markt erzielt werden kann, und ist demzufolge primär von Angebot und Nachfrage abhängig. Zudem bildet der Verkehrswert zugleich den Steuerwert einer Liegenschaft. Grundlage für den Verkehrswert bilden Realwert und Ertragswert. Diese Werte werden jedoch je nach Art der Nutzung unterschiedlich gewichtet.
Der Verkehrswert gilt als Richtwert für eine Handänderung (Kauf oder Verkauf der Liegenschaft). Und der Verkehrswert wird immer auf eine ganze Zahl, in der Regel auf zehntausend Franken, gerundet. Die Angabe des Verkehrswertes als Bereich (CHF 460'000.00 bis 480'000.00) drückt zwar den Ermessensspielraum aus, ist in der Praxis aber zu vermeiden.


Versicherungswert
Der Versicherungswert entspricht der Versicherungssumme, zu welcher ein Gebäude im Falle eines Totalschadens versichert ist. In fast allen Kantonen ist die Versicherung gegen Feuer- und Elementarschäden obligatorisch. Die Festsetzung des Versicherungswertes wird in der Regel durch nebenamtliche Schätzer der Gebäudeversicherungen (GVB) vorgenommen.
Obligatorisch zu versichern sind nur die Gebäudekosten (BKP 2). Weitere Bauteile wie Stützmauern, Umgebungsanlagen etc. können bei Bedarf zusätzlich mitversichert werden. Die übrigen Anlagekosten (Baunebenkosten, Umgebungskosten) sind bei Immobilienbewertung, beziehungsweise beim Versicherungswert in den meisten Fällen nicht berücksichtigt. Aufgrund des Versicherungswertes werden die Prämien festgelegt. Der Versicherungswert ist an einen versicherungsinternen Index gebunden, d.h. er passt sich der allgemeinen Baukostenentwicklung an. Im Interesse einer guten Deckung im Schadenfall lohnt es sich für den Eigentümer, den Versicherungswert periodisch überprüfen zu lassen. Nach der Ausführung von wertvermehrenden Investitionen wird der Versicherungswert in der Regel neu berechnet.


Zustandswert
Der Zustandswert bezeichnet den Wert des effektiven Zustands der gebauten Substanz unter Berücksichtigung des Gebäudealters sowie von ausstehenden oder ausgeführten baulichen Massnahmen. Auch dieser soll bei der Immobilienbewertung berücksichtigt werden. Vom Neuwert werden die vermindernden Werte, hauptsächlich die Altersentwertung, in Abzug gebracht. Dabei kann zwischen ‹technischer› und ‹wirtschaftlicher› Altersentwertung unterschieden werden:

  •  Die ‹technische› Altersentwertung stellt den Minderwert der einzelnen Bauteile (Rohbau, Installationen etc.) abhängig von deren Gesamtlebensdauer dar,
  • die ‹wirtschaftliche› Altersentwertung bezieht sich auf die Art und Zweckmässigkeit (zeitgemässe Nutzung, Raumeinteilung, Ausbaustandard) eines Gebäudes. 

 

VERMIETUNG UND VERWALTUNG VON LIEGENSCHAFTEN


"Verwalten ist nichts anderes als das ideale Zusammenspiel zwischen Hauseigentümern, Verwaltern und Mietern."

 

Die Suche nach einem passenden Makler oder Liegenschaftsverwaltung

Sie wollen Ihr Haus oder Wohnung vermieten. Wissen aber noch nicht so genau welchen Mietpreis Sie verlangen können, scheuen den ganzen administrativen Aufwand mit Referenzen, Betreibungsauszug, Mietvertrag, Mietkaution, Antrittsprotokoll etc.? Die Terminvereinbarungen mit den Interessenten. Dazu kennen Sie die Vorschriften nicht genau und einen Gewinn sollte schlussendlich auch generiert werden. Dann empfiehlt es sich einen Immobilienvermarkter oder eine Immobilienverwaltung zu beauftragen. Sobald ein Mieter für die Immobilie gefunden ist, können Sie selber die Verwaltung der Wohnung übernehmen oder Sie beauftragen für die Vermietung und Verwaltung des Objektes einen Profi - die Immobilienverwaltung.


Durch unsere langjährige Tätigkeit kennen wir die Immobiliendienstleister und arbeiten nur mit auserwählten und referenzierten Dienstleistern zusammen. Inhaber von Immobilien, die einen zuverlässigen Immobilienmakler oder eine Liegenschaftsverwaltung suchen, sollten Dienstleistern mit Erfahrung und entsprechender Ausbildung vertrauen. Es empfiehlt sich, Offerten von diversen Verwaltungen und Maklern einzuholen. Denn die Entscheidung für einen Immobiliendienstleister hat grossen Einfluss auf den wirtschaftlichen Erfolg der Immobilie. Vertrauen, Sympathie und ein faires Preis-Leistungs-Verhältnis bilden die Basis für eine gute Zusammenarbeit über viele Jahre.

Verwalten von Stockwerkeigentümergemeinschaften

Die Interessen mehrerer Eigentümer unter ein gemeinsames Dach zu bringen, ist nicht einfach und benötigt eine erfahrene Immobilienverwaltung. Verwaltungen kennen Problemherde und sorgen mit Erfahrung und Effizienz für eine reibungslose, schlanke Verwaltungslösung. Eine Lösung, von der alle profitieren. Die Verwaltung wird folgende Arbeiten übernehmen:

  • Leitung der Eigentümergemeinschaft
  • Vom Hauswart bis zum Handwerker
  • Sicherheit und Kontrolle
  • Verwaltung Fondsvermögen, Budget, Bezahlung der Rechnungen

Verantwortung gegenüber den Hauseigentümern

Gegenüber der Hauseigentümerschaft ist der Verwalter wie folgt verantwortlich:

  •  Ertrag auf der Liegenschaft 
  • Vollvermietung der Liegenschaft
  • Erkennen von Schwachstellen der Liegenschaft
  • Erhalten der Bausubstanz und des Wertes
  • Gewährleisten der Sicherheit in der und um die Liegenschaft

Der Liegenschaftsverwalter ist in erster Linie Vertreter der Hauseigentümer. Doch hat er auch Verantwortung gegenüber den Mietern und Benutzern. Gegenüber den Mietern und Benutzern der Liegenschaft ist er wie folgt verantwortlich:

  • Er gewährleistet die Bewohnbarkeit der Liegenschaft und die Sicherheit gegenüber den Mietern.
  • Er sorgt für die Einhaltung der Mietverträge. 
  • Er bearbeitet die Anliegen der Mieter.

Der Verwalter ist aber nicht Vertreter der Mieter.

Ziele und Grundsätze optimaler Verwaltung

Hauptziel der Liegenschaftsverwaltung sollte nie die maximale Rendite sein. Nur die optimale Rendite bringt längerfristig maximalen Nutzen.

  • Optimal verwalten heisst, den Zustand der Liegenschaft genau kennen, langfristig planen und budgetieren und mit entsprechenden Mitteln die Substanzerhaltung und Werterhaltung der Liegenschaft gewährleisten.
  • Optimal verwalten heisst nicht Gewinnabschöpfung, sondern Reinvestition.
  • Für den Verwalter ist es wichtig, seine Grenzen zu kennen. Noch immer gehen Verwalter bei Rechtsproblemen und bei der Instandhaltung der Liegenschaft zu grosse Risiken ein.
  • Das frühzeitige Beiziehen von Fachleuten entlastet ihn gegenüber den Hauseigentümern und bietet erst noch Gewähr für eine fachgerechte Lösung der Probleme.
  • Im Verwalterhonorar ist das Eingehen von übermässigen Risiken nicht eingeschlossen.

Der Liegenschaftsverwaltungsvertrag wird normalerweise zwischen Hauseigentümer und Immobilienverwalter abgeschlossen. Der Hauseigentümer überträgt dem Verwalter die Verwaltung seiner Liegenschaften und honoriert ihn dafür.

Aufgaben des Verwalters

Aufgabe des Hauseigentümers ist es, alles daran zu setzen, dass der Zustand der Liegenschaft erhalten werden kann. Er ist primär verantwortlich für die Bewohnbarkeit der Liegenschaft und stellt dazu die nötigen Mittel zur Verfügung. Er erarbeitet mit dem Verwalter langfristige Zielvorgaben und grenzt die Kompetenzen des Verwalters ab.
Der Verwalter übernimmt folgende Aufgaben: Er

  • vertritt den Eigentümer und besitzt die nötigen Vollmachten dazu,
  • führt die Liegenschaftsbuchhaltung und erstellt die Abschlüsse,
  • erstellt die Heiz- und Nebenkostenabrechnungen,
  • führt den Verkehr mit Mietern, Handwerkern, Lieferanten und Behörden,
  •  prüft die Neumieter,
  • schliesst Mietverträge ab,
  • kontrolliert regelmässig die Mietverträge und Mietzinse,
  • ist verantwortlich für die rechtzeitige Anpassung,
  • Wohnungsabnahmen und Übergaben durch und ist verantwortlich für deren Protokollierung,
  • ist Mittler zwischen den Parteien,
  • ist zuständig für die Beilegung von Mieterstreitigkeiten vor Schlichtungsbehörde, Friedensrichter und ordentlichen Gerichten,
  • führt das Inkasso der Mietzinse und Nebenkosten durch,
  • führt Zustandskontrollen durch,
  • analysiert den Zustand und stellt Langzeitbudgets und Langzeitplanungen auf,
  • ist verantwortlich über den Zustand der Liegenschaften,
  • ordnet werterhaltende Arbeiten und Reparaturen im Rahmen seiner Kompetenzen an,
  • er vergibt Arbeiten im Auftrag der Eigentümer und zu deren Vorteil,
  • bezahlt die anfallenden Rechnungen,
  • ist verantwortlich für die Sicherheit in der und um die Liegenschaft,
  • stellt den Hauswart an, instruiert und kontrolliert ihn,
  • stellt dem Hauswart die notwendigen Mittel und Geräte zur Verfügung,
  • überwacht er die Entwicklung betreffend Gesetzesänderungen und Änderungen von Vorschriften
  • behält die Entwicklung der umliegenden Parzellen und Liegenschaften im Auge und kennt Preisentwicklungen, Landesindex und die Situation auf den Hypothekarmarkt.

Vorarbeiten vor der Übernahme einer Verwaltung

Eine Liegenschaft sollte nicht unbesehen in die Verwaltung übernommen werden.
Folgende Punkte sind vorgängig und später für den Liegenschaftsverwaltungsvertrag zu klären:

  • Abklären warum die Verwaltung wechselt
  • Hat sie schon öfters gewechselt
  • Beurteilen der vorhandenen Unterlagen
  • Auskunft über den Hauseigentümer einholen
  • Erkundungen im Quartier einholen
  • Lage der Liegenschaft beurteilen
  • Mieterspiegel beurteilen
  • Mietzinse auf Ortsüblichkeit vergleichen
  • Bei Mietausständen Gründe abklären
  • Bei Leerständen Gründe abklären
  • Anzahl der Mieterwechsel
  • Zustand der Liegenschaft erheben
  • Berechnen der kurz- und langfristigen Investitionen
  • Berechnen der möglichen Rendite
  • Gespräch mit Hauseigentümer über die Aussichten betreffend Investitionen und Rendite
  • Bedingungen formulieren
  • Vorlegen des Verwaltungsvertrags-Entwurfes

Erst wenn alle obengenannten Punkte erfüllt sind, sollte die Verwaltung entgegengenommen werden.

Viele Verwaltungsmandate scheitern an den ungenügenden Vorabklärungen. Meist fallen hohe Investitionen an, dadurch werden die Renditeziele nicht erreicht, der Hauseigentümer ist unzufrieden und wechselt erneut die Verwaltung.
Praxis-Tipp: Vor Übernahme einer Verwaltung sollte ein Zustandsprotokoll der Liegenschaft erstellt, und vom Eigentümer unterzeichnet werden.

Gegenstand des Liegenschaftsverwaltungsvertrages

Die Gegenstand des Liegenschaftsverwaltungsvertrages bildenden Objekte können je nach rechtlicher oder wirtschaftlicher Beschaffenheit einer bestimmten Kategorie zugeordnet werden:

  • Miethäuser
  • Stockwerkeigentum
  • Immobilien der Mieteraktiengesellschaften
  • Verdichtete Wohn- und Siedlungsformen

Begriff
Im Allgemeinen sind die verdichteten Siedlungsformen entweder gemischtes Stockwerkeigentum des horizontalen und/oder vertikalen Typus, oder eine Gruppe von Liegenschaften im Eigentum von Genossenschaften, die nach dem System der Miethäuser oder des Stockwerkeigentums verwaltet werden.

  •  Freistehende Einfamilienhäuser oder Reiheneinfamilienhäuser
  •  Als Mietwohnung genutztes Stockwerkeigentum
  •  Ferienhäuser und –wohnungen

Sowohl aus verwaltungstechnischer als auch aus buchhalterischer Sicht führen die drei ersten Liegenschaftskategorien zu drei besonderen Arten von Liegenschaftsverwaltungen mit je ganz bestimmten Eigenschaften, die allerdings auch auf alle anderen Liegenschaften Anwendung finden. Berücksichtigt man ferner die Ähnlichkeit der Immobilien im Stockwerkeigentum sowie derjenigen von Mieteraktiengesellschaften, so lassen sich die Liegenschaftsverwaltungen theoretisch in zwei Hauptgruppen unterteilen.
Es sind dies:

  • Verwaltung von Miethäusern
  • Verwaltung von Immobilien in Stockwerkeigentum und solchen von Mieteraktiengesellschaften

Achtung
Die Verwaltung von Miethäusern und derjenigen von Immobilien im Stockwerkeigentum und bei Mieteraktiengesellschaften unterscheiden sich in wesentlichen Punkten:
Bei der Verwaltung von Miethäusern stehen die Rentabilität des investierten Kapitals sowie der Ausgleich der Betriebskosten im Vordergrund. Die Verwaltung von Stockwerkeigentum und Mieteraktiengesellschaften zielt dagegen ausschliesslich auf den Ausgleich der Betriebs- und Unterhaltskosten, allenfalls auch der Renovationskosten ab.

Im Weiteren ist der Verwalter von Miethäusern vollkommen unabhängig, während er bei den beiden anderen Verwaltungsarten die Entscheidungen ausführt, die in der Versammlung der Miteigentümer beziehungsweise der Mieteraktionäre getroffen worden sind.
Anmerkung
Trotz dieser Unterschiede, die in den konkreten Liegenschaftsverwaltungsverträgen ihren Niederschlag finden, beschränken sich die nachfolgenden Ausführungen auf den Liegenschaftsverwaltungsvertrag bei Miethäusern. Dies lässt sich insofern auch rechtfertigen, als sich bei beiden Hauptarten von Liegenschaftsverwaltungsverträgen dieselben Probleme stellen, nämlich die Fragen nach der rechtlichen Qualifikation der Verträge, ihrer vorzeitigen Auflösung und der Zulässigkeit von Pauschalentschädigungen bei vorzeitiger Vertragsauflösung sowie von so genannten Verwaltungsklauseln.

Allgemeine Bedingungen zum Liegenschaftsverwaltungsvertrag
Die Liegenschaftsverwaltung ist entweder Gegenstand eines vorformulierten Standardvertrages oder eines ausformulierten Einzelvertrages, wobei die vorformulierten Standardverträge die Regel sind. In den neuesten vom ‹Hauseigentümer Verband Zürich (HEV)›, dem ‹Schweizerischen Verband der Immobilien-Treuhänder (SVIT) Sektion Zürich› und der ‹Vereinigung Zürcher Immobilienfirmen (VZJ)› gemeinsam herausgegebenen ‹Allgemeinen Bedingungen zum Hausverwaltungsvertrag›, Ausgabe 1999, werden die vertraglich festgelegten Dienstleistungen unter dem Titel ‹Umfang des Verwaltungsmandates› in die folgenden drei Hauptleistungsgruppen

  • Administrative Bewirtschaftung
  • Technische Bewirtschaftung
  • Rechnungswesen

unterteilt. Ausschliesslich diese Tätigkeiten werden vom ordentlichen, vereinbarten Verwaltungshonorar erfasst. Daneben führen diese ‹Allgemeinen Bedingungen› jedoch noch weitere Leistungen auf und behalten sie der Verwaltung vor. All diese übrigen Leistungen, die wiederum in die gleichen Leistungsgruppen unterteilt aufgeführt werden, werden separat belastet, das heisst, sind vom ordentlichen Verwaltungshonorar nicht abgedeckt und werden zusätzlich zum festen Verwaltungshonorar nach den Richtlinien des in der Immobilienverwaltung üblichen verrechnet. Aufgrund dieser standardisierten vertraglichen Unterteilung der Dienstleistungen muss zwischen der ordentlichen Verwaltung einerseits und der ausserordentlichen Verwaltung andererseits unterschieden werden, welche aber beide die administrative Bewirtschaftung, die technische Bewirtschaftung und das Rechnungswesen umfassen.

  • Die ordentliche Verwaltung: Die ordentlichen Verwaltungsleistungen, bestehend aus ordentlicher administrativer Betreuung, der ordentlichen technischen Bewirtschaftung sowie aus dem ordentlichen Rechnungswesen, umfassen alle Dienstleistungen, die sich aus der normalen Vermietung und dem Unterhalt der Liegenschaft ergeben.

Anmerkung
Eine Analyse der Dienstleistungen erhellt, dass es sich hier um übliche, routinemässig immer wiederkehrende administrative, technische und rechnerische/buchhalterische Leistungen handelt, wie sie in einem Dauerverhältnis auftreten können.

  • Die ausserordentliche Verwaltung: Zur ausserordentlichen und damit zur separat zu vergütenden Verwaltung gehören all jene Tätigkeiten, welche nicht in den Bereich der üblichen Dienstleistungen für den normalen Unterhalt und der Vermietung von Liegenschaften fallen.

Beendigung des Vertrages

Die meisten Verträge werden für eine feste Vertragsdauer oder auf unbestimmte Zeit mit einer Kündigungsmöglichkeit abgeschlossen. Für den Fall einer vorzeitigen Auflösung wird für die Zeit bis zum frühst möglichen Kündigungstermin ein Pauschalschadenersatz vereinbart.

Schlussfolgerung

In rechtstatsächlicher Hinsicht lässt sich die Tätigkeit der Liegenschaftsverwaltung wie folgt zusammenfassen:

Einerseits umfasst die Liegenschaftsverwaltung im Rahmen eines vertraglich bestimmten fixen Gesamthonorars übliche und immer wiederkehrende technische und geschäftliche Dienstleistungen, wie sie in einem Dauerverhältnis auftreten. Andererseits betrifft sie separat zu honorierende Sonderleistungen, die gemäss Vertrag der Verwaltung vorbehalten sind, aber grundsätzlich nur nach Absprache mit dem Hauseigentümer erfolgen und nur einmal erbracht werden, wobei deren Dauer von ihrer Ausführungszeit abhängig ist.
Beendet wird der Liegenschaftsverwaltungsvertrag entweder durch Ablauf der vereinbarten festen Laufzeit oder durch Kündigung des auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Vertrages. Für eine vorzeitige Vertragsauflösung wird regelmässig ein pauschalierter Schadenersatz vorgesehen.