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Immobilienausblick 2017 für die Schweiz

Im Gegensatz zur Politik geht man für die Immobilienmärkte im Jahr 2017 von wenig Überraschungspotenzial aus. Die aktuellen Trends dürften sich fortsetzen.

Wohneigentum
Der Preisanstieg für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen ist 2016 moderat geblieben und man rechnet in 2017 mit einer Stabilisierung der Eigenheimpreise. Nur die nochmals gesunkenen Hypothekarzinsen hielten die konstante Nachfrage nach Wohneigentum aufrecht. Dieses Jahr sind jedoch keine weiteren Zinssenkungen zu erwarten und die Wohneigentumsnachfrage wird auf Grund der starken und strikten Regulierungen bei der Hypotheken Vergabe der Banken gedämpft. So hat sich die durchschnittliche Verkaufszeit für eine Immobilie deutlich verlängert. Potenzielle Wohneigentümer sehen sich hohen Finanzierungshürden ausgesetzt, die spezifisch für junge Haushalte nur schwierig zu überwinden sind. Immer mehr macht sich der Kollateralschaden der erzwungenen Abkühlung auf dem Wohneigentumsmarkt bemerkbar. Entsprechend ist eine Diskussion um die Höhe des kalkulatorischen Zinses entbrannt. Im Rahmen der Tragbarkeitsprüfung stellt der kalkulatorische Hypothekenzinssatz neben den Eigenmittelanforderungen die grösste Hürde beim Erwerb von Wohneigentum dar. Einzelne Finanzinstitute wollen die strikten Anforderungen für eine Hypothek lockern oder umgehen. Ob die Diskussion um die Höhe des kalkulatorischen Zinssatzes nun zu Ende ist, wird sich in 2017 zeigen. Denn der Ausstieg der amerikanischen Zentralbank aus ihrer expansiven Geldpolitik ist im Gange, wenn auch langsamer als geplant.

Für Zweitwohnungen wurde ein markanter Preisabschlag aufgrund der Annahme der Zweitwohnungsinitiative ausgemacht. Dieser Effekt dürfte grundsätzlich vorübergehend sein, da sich dessen wichtigste Treiber (Angebotsausweitung, Rechtsunsicherheit) mit der Zeit abschwächen dürften. Der Zeitpunkt für den Kauf einer Ferienwohnung in 2017 dürfte nun gut sein.

Wohnrenditeliegenschaften und kommerzielle Immobilien
Die Mieten waren 2016 aufgrund gestiegener Leerstände rückläufig. Auch im 2017 dürfen sich die Mieter in praktisch allen Segmenten freuen. Sie sitzen 2017 an einem längeren Hebel, sowohl in Bezug auf die Mietpreisentwicklung als auch auf die Auswahl. Die Wohnungsknappheit dürfte nur noch in den grossen Zentren ein Thema darstellen. Das Überangebot auf dem Mietwohnungsmarkt ist das Resultat eines graduellen Anstiegs der Bauinvestitionen in den letzten Jahren. Auch weniger Rückenwind ist zudem von der Zuwanderung zu erwarten. Erstmals hat 2016 der Strom von Zuwanderern aus dem Ausland mit zweistelliger Rate abgenommen, was sich eins zu eins auf den Bedarf von Mietwohnungen schlägt. Weil der Absatz der zahlreichen neuen Mietwohnungen noch mehr ins Stocken kommen wird, rechnet man mit einer vermehrten Umwandlung von Mietwohnungen in Stockwerkeigentum.

Aus Mangel an guten Anlagemöglichkeiten werden die Immobilienrenditen auch 2017 auf die Anleger eine grosse Anziehungskraft ausüben und damit die Flächenausweitung unverändert ankurbeln. Es ist davon auszugehen, dass die kurz- und langfristigen Zinsen im 2017 weiter auf niedrigen Niveau verharren werden. So bleibt die Anziehungskraft von Immobilienanlagen für Investoren vorerst ungebrochen. Trotz den vielen Leerständen, die nicht den Hintergrund einer wirtschaftlichen Krise haben, sondern aufgrund tiefzinsbedingten rationalen Kalküls von Immobilieninvestoren entstanden sind.

Januar 2017

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